상속등기 기한 서류 비용과 미루면 생기는 일

고인 명의의 부동산을 물려받았다면 상속등기로 이름을 바꿔야 한다. 언제까지 해야 하는지, 서류와 비용은 얼마나 드는지, 미루면 무엇이 문제인지 순서대로 정리했다.

• 무엇인가 — 부동산 소유자를 고인에서 상속인으로 바꾸는 등기다
• 기한 — 등기 자체에는 기한이 없다. 다만 취득세는 6개월 안에 낸다
• 어디에 — 부동산 소재지 관할 등기소 또는 인터넷등기소
• 비용 — 취득세와 채권 매입비. 법무사에 맡기면 수수료가 더해진다
• 주의 — 미루면 서류 떼기가 갈수록 어려워진다

상속등기 한눈에

성격	부동산 소유권을 고인에서 상속인으로 옮기는 등기
관할	부동산이 있는 곳의 등기소
신청 방법	방문 · 인터넷등기소 전자신청 · 법무사 대행
등기 기한	따로 정해져 있지 않다
취득세 기한	사망일이 속한 달의 말일부터 6개월
처리 기간	서류가 갖춰지면 대체로 일주일 안팎

헷갈리는 대목이 여기다. 등기를 언제까지 하라는 규정은 없지만 세금 기한은 있다. 등기를 미뤄도 취득세는 6개월 안에 신고하고 내야 한다.

기한 — 등기와 세금이 다르다

부동산을 물려받는 순간 소유권은 이미 넘어와 있다. 상속등기는 그 사실을 장부에 적는 절차라 법이 시한을 두지 않는다.

다만 취득세는 다르다. 사망일이 속한 달의 말일부터 6개월 안에 신고하고 납부해야 하며, 넘기면 가산세가 붙는다.

상속세 신고 기한도 같은 6개월이다. 두 세금의 기한이 겹치므로 함께 준비하는 편이 낫다.

누가 얼마나 받을지 먼저 정한다

법정상속분대로	협의 없이 법에 정해진 비율로 나눈다. 여러 명의 공동 소유가 된다
협의분할	상속인들이 합의해 나눈다. 한 사람 앞으로 몰아줄 수도 있다

협의로 정했다면 상속재산분할협의서를 만든다. 상속인 전원이 인감도장을 찍고 인감증명서를 붙여야 한다. 한 명이라도 빠지면 상속등기가 되지 않는다.

공동 소유로 두면 나중이 번거롭다. 팔거나 담보로 쓰려면 그때마다 전원의 동의가 필요하다. 가능하면 처음에 정리해 두는 편이 낫다.

필요 서류

• 고인 — 기본증명서(상세), 가족관계증명서(상세), 제적등본, 주민등록말소자 초본
• 상속인 전원 — 가족관계증명서, 주민등록등본, 인감증명서와 인감도장
• 협의분할이면 — 상속재산분할협의서
• 부동산 — 등기부등본, 토지대장 또는 건축물대장
• 세금 — 취득세 납부 영수증

고인의 제적등본이 관건이다. 가족관계등록부가 도입되기 전의 기록이라 예전 호적을 거슬러 올라가야 하고, 여기서 몰랐던 상속인이 드러나는 일이 있다.

서류는 주민센터와 정부24에서 뗀다. 상세 증명서로 발급받아야 가족관계가 빠짐없이 나온다.

비용은 얼마나 드나

취득세	일반 부동산 2.8%. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 더해진다
주택 감면	무주택 가구가 주택을 물려받으면 세율이 크게 낮아진다
국민주택채권	매입 후 즉시 되팔면 실부담은 일부만 남는다
등기 수수료	부동산 한 건에 만원 안팎
서류 발급비	증명서 한 통에 수백원~천원대
법무사 수수료	대체로 30만~100만원선

가장 큰 몫은 취득세다. 기준은 시가표준액이며 부동산 값에 비례하므로, 미리 계산해 두지 않으면 목돈이 갑자기 필요해진다.

상속등기는 직접 할 수도 있다. 인터넷등기소에서 전자신청이 가능하고, 서류만 갖추면 어렵지 않다. 다만 상속인이 여럿이거나 제적등본이 복잡하면 맡기는 편이 빠르다.

미루면 생기는 일

• 팔 수 없다 — 고인 명의로는 매매도 담보 설정도 되지 않는다
• 서류가 어려워진다 — 시간이 지날수록 옛 기록을 찾기가 힘들어진다
• 상속인이 늘어난다 — 상속인이 세상을 떠나면 그 자녀에게 권리가 넘어간다
• 가산세 — 취득세를 6개월 안에 내지 않으면 붙는다

이 가운데 세 번째가 가장 무섭다. 상속등기를 미룬 대가가 다음 세대로 넘어간다는 뜻이다. 한 세대만 지나도 도장을 받아야 할 사람이 두세 배로 늘고, 연락이 닿지 않는 사람이 생기면 소송으로 가야 한다.

그래서 취득세 기한에 맞춰 함께 끝내는 것이 가장 편하다. 어차피 그때 서류를 떼야 하므로 한 번에 처리하면 수고가 줄어든다.

자주 묻는 질문

상속등기는 언제까지 해야 하나요?

상속등기 자체에는 법이 정한 기한이 없습니다. 다만 취득세는 사망일이 속한 달의 말일부터 6개월 안에 신고하고 납부해야 하며 넘기면 가산세가 붙습니다.

비용은 얼마나 드나요?

상속등기 비용에서 가장 큰 몫은 취득세로 일반 부동산이 2.8%이며 지방교육세와 농어촌특별세가 더해집니다. 여기에 국민주택채권과 등기 수수료가 붙고, 법무사에 맡기면 30만~100만원선이 추가됩니다.

직접 할 수 있나요?

상속등기는 직접 할 수 있습니다. 인터넷등기소에서 전자신청이 가능하고 서류만 갖추면 어렵지 않습니다. 다만 상속인이 여럿이거나 제적등본이 복잡하면 법무사에 맡기는 편이 빠릅니다.

미루면 어떻게 되나요?

고인 명의로는 팔거나 담보로 쓸 수 없습니다. 더 큰 문제는 상속인이 세상을 떠나면 그 자녀에게 권리가 넘어가 도장을 받아야 할 사람이 계속 늘어난다는 점입니다.

한 사람 앞으로 몰아줄 수 있나요?

있습니다. 상속인들이 합의해 상속재산분할협의서를 쓰면 됩니다. 전원이 인감도장을 찍고 인감증명서를 붙여야 하며 한 명이라도 빠지면 등기가 되지 않습니다.